西部房产市场渐起波澜 成都前9月房价涨幅超10%

 在房价上涨的东部热点城市出台限制性政策的背景下，房地产热渐向西部中心城市蔓延。

统计数据显示，成都市高新区1-9月的房价累计涨幅达到23.19%，而大成都范围的同期房价涨幅亦超过10%。

长期观察成都房地产市场变化的西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，未来楼市政策的一个重要看点就是如何落实差别化的调控政策。预计热点城市在未来存在很强的调控预期，如出台严厉的调控政策。而在一些库存压力依然很大的城市，也存在可能继续维持宽松的楼市政策甚至进一步加强刺激。

房价指数呈现逐月上涨态势

从成都房价上涨的趋势看，今年年初，属于成都主城区范围的成华区和金牛区的整体价格还在1万以内，而到了8月，成都市主城区整体房价已经全部上万。其中成都高新区和青羊区的整体价格上涨超过2000元/ 。

土地咨询研究平台“锐理数据”统计显示，2016年1-9月，成都主城区范围的房价涨幅为14.83%，而各个辖区受资金追捧程度出现较大分化。

其中，价格变化最小的为成都市锦江区，其1-9月的涨幅仅0.49%，排名第二的金牛区涨幅为1.84%。而成华区、青羊区、武侯区和高新区，其涨幅均超过10%，其中青羊区涨幅达到27.49%，高新区为23.19%。而在自贸区利好消息的推动下，天府新区成都片区的涨幅亦超过了6%。

成都房地产市场的上涨，和政策关系密切，在上半年出台的成都市《供给侧结构性改革意见》提出，将适度降低中心城区开发强度，减少房地产建设总量，这致使后期主城土地供应减少。

从数据看，2016年上半年成都主城区商品住宅供应量为330.8万平方米，较去年同期减少23.3%，绝对量为近几年同期最低水平，由于主城区市场需求旺盛，库存量少，加之前期土地供应不足，进一步推高了成都的房地产市场价格。

事实上，从去年5月以来，成都的房价指数呈现逐月上涨态势，至今已经连续上涨了16个月，但相较于全国其他热点城市，成都房价指数每月环比最高涨幅仅0.6%。

部分外来资金推动

刘璐认为，推动本轮成都楼市上涨的部分资金，是从东部等热点地区转移而来。

21世纪经济报道记者注意到，目前苏州、厦门、合肥、南京、杭州等城市出台了限购政策，这使得部分资金失去了在上述地区继续投资的可能性，继而转投成都等城市。

而从成都楼市上涨的情况看，亦符合刘璐上述推断。

成都楼市从去年年底开始，便出现了温和上涨。从原因分析主要是在二胎政策等影响下，成都改善型住宅和学区房市场持续火爆。统计数据显示，年初至今，成都的学区房整体溢价率已经达到了30%左右，而超过95%的改善型住宅购房者，其购房目的正是希望选择优质的学区房。此外，另有5%左右的购房者，是因为随着消费能力的增强为追求更舒适的生活品质而购买改善型住房。

来自国家统计局的统计数据显示，成都8月新建商品住宅价格环比上涨0.9%，同比上涨4.8%。从具体产品来看，面积在90-144平米的改善住宅价格涨幅最大，环同比分别上涨1.1%和6.1%。90平米及以下与144平米以上产品环比涨幅则分别为0.9%和0.7%。

但来自成都内部的购房动力，随着9月开学期的临近，在7月已经显露疲态。但从8月开始，随着外来购房资金“接盘”，成都楼市出现新一轮上涨。

此外，制造业投资增速的持续低迷，也使得更多的资金流入房地产市场。2015年全国新增贷款11万亿，已经创新历史新高，而2016年上半年新增贷款便达到了7.53万亿，2016年新增贷款有望超过2015年。

同时，在9月14日公布的央行8月M2数据，进一步显示了目前房地产市场持续火爆的原因。

8月全国新增贷款9487亿元，其中新增居民住房按揭贷款5268亿元，占全部贷款总量的55%，虽然较7月新增房贷占全部新增贷款总量的98%的数据大幅回落，但依然超过了五成比例。

就成都而言，刘璐预计成都房价在年内到一定点位后或出现环比增速降低，并伴随整体房价步入平台整理期。到2017年如果宏观面有信贷紧缩、限购、房产税等利空出台，成都整体房价走势很可能会再次步入向下调整通道。