杭州房价连续16个月上涨 谁让购房者在淡季不淡定？

“顶楼也不管了。”8月18日，杭州楼市发生了两件事，让杭州市民刘先生彻底不淡定了——

第一件事，国家统计局公布7月70个大中城市住宅销售价格变动情况。虽然全国7月房价环比涨幅在继续收窄，但杭州新房上涨2.4%，超北上广深，居全国第六，连续16个月上涨。要知道，6月份，杭州新房涨幅仅为1.6%，还只是全国第十位。

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第二件事，杭州主城出让2宗土地，一块被称为“钱江新城核心区最后一宗商业用地”，经过2小时、94轮马拉松式竞价，由都城伟业（鲁能）以63.5亿元总价竞得，楼面价21073元/平方米。另一块，是庆隆板块“佑昌照明”宅地，最后被融创以32亿元买到，楼面价34028元/平方米，创出区域新高，面粉贵过面包。

刘先生再也坐不住了，一下班就冲去了文晖板块一楼盘的售楼处。从7月初开始，他已经去那里看了好几次，顶楼相对实惠，但对漏水、能耗等的担忧，一直让他在买与不买中纠结。上周六，这个楼盘再次加推，他连夜去看房，却发现同样是顶楼，已经涨了近20万元……

暑期是楼市传统淡季，但今年七八月份却是“淡季不淡”。据透明售房网统计，截至8月17日，杭州市区新房签约9499套，与上月基本持平，库存维持在7万套左右。

高价楼盘成交迅速

就在上周五晚上，不少杭州市民都接到了大家绿城·金麟府销售发来的短信：明日开盘，房型为115平方米和125平方米，均价大约37000元/平方米。8月13日一大早，金麟府的售楼处就已坐满了人。首开的163套房源，开发商报出的数据是卖出137套。对于一个单价接近4万元的项目来说，这个数字绝对算热销了。

同一天，滨江区的金茂府售楼处开放，在朋友圈中流转的文章里，认筹现场堪比菜场。“推了250套房源，截至周日晚认筹1052组。”该楼盘销售人员告诉记者，“以滨江区的改善客户为主，大多是自住。”销售人员说，开盘要等到9月以后，报价4万元至4.5万元，房源暂时不落位；还有，2万元认筹款是可以退的。

8月16日，就在“佑昌照明”地块周边的滨江·锦绣之城样板房将开放，同时启动认筹。晚上7时，滨江房产董事长戚金兴在饭桌上接到最新数据：已认筹157套。当天，滨江房产报出的数据是认筹九成。

最近开盘的豪宅，还有绿城位于滨江区的柳岸晓风，88套160平方米的大户型，均价41500元/平方米，当天卖完，第二批44套涨到4.5万元，但近900万元总价的房子又被一抢而空。

进入8月，杭州楼市新房的开盘脚步实际已经放缓，预计只有20个，相比7月要少三分之一，但热门板块均有新盘推出，豪宅市场依旧看点十足。截至8月15日，杭州市区已累计成交豪宅3975套，超过2015全年（3462套），创2009年以来最高纪录。

投资刚需齐头并进

“这种火爆完全在意料之中。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚说，“大的背景就是，新型改善型需求客群快速增加。这些新型豪宅项目，在区位地段、产品性能、单价、总价等方面，特别是精致舒适度等新型豪宅理念上，填补了市场空白，迎合了新型改善型购房者的需求。同时，这些高性价比的优质项目，也被以保值增值为主要目的的投资型购房者认定，有较强的保值能力。”

“这几个楼盘的共同特征是，均非传统意义上的绝对市中心武林门和钱江新城，而是城市的次中心或副中心，但均交通便捷，配套完善，有较好的天然禀赋和城市资源。第二个共同特征是，在满足新型豪宅购买者改善需求方面，有令人耳目一新的产品创新和迭代。第三个共同特征是，单价和总价都控制在新型豪宅购买者愿意并能够接受的范围之内，单价在4万元/平方米左右，主力总价在400万元至600万元之间。”丁建刚说。

特别是滨江区，本来就在闹“新房荒”。“滨江区新房仅有银杏汇(楼盘页 户型图库 动态 价格) 、水晶澜轩、之西湖、旭辉城等少量尾盘；而金茂府、柳岸晓风地块均是2015年拍出的区域最高价，区域改善型购房者对他们关注度极高，有些人从拍地就开始关注项目进度了。”一名业内人士分析说。

像金茂府，总建面积27万平方米，是目前滨江体量最大的住宅之一，由9栋高层和13栋叠墅组成，一共1142户，在滨江区政府边，距地铁江陵路站约400米，开发商是大牌央企，房子全精装，还有恒温恒湿的科技系统。“滨江有很多高新企业，那里的人群很认可我们‘绿色建筑’的理念。”销售人员说。

未来供应仍然充足

近日，合肥发布了史上最严限贷政策，有关合肥楼市调控政策传闻再出。8月11日，南京、苏州出台房地产限贷政策“双响炮”。业内人士表示，南京和苏州出台限购政策，符合市场预期，显示出后续稳定市场调结构的政策导向，说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启。

那么，杭州是否会启动限购？“还需要观察。”丁建刚认为，“如果房价短期不出现大幅度上涨，政府不必去启用行政措施。”事实上，南京、苏州等地开始的新一轮调控带给杭州的影响，在18日拍地上已经显现——除了都城伟业（鲁能）是首次入杭外，正荣、中骏两家闽系房企也首度现身。越来越多的资本将眼光瞄向杭州。

透明售房研究院院长方张接在接受记者采访时表示：“尽管杭州房价已经有所上涨，但无论是与过去的纵向比还是与长三角其他城市的横向比，涨幅尚属理性和可控，库存的绝对数值依然较高，未来供应依然充足，因此数月之内不存在重新出台限制性和降温性干预措施的可能性，政策会保持稳定。”

近日，易居研究院发布《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》报告指出，未来一年（2016年下半年至2017年上半年）杭州风险度为5%，在35个城市中风险排名倒数第4位。报告称，杭州市场需求较旺盛，供应规模和压力相对较小，属于潜力机会大、风险相对较小的城市。

> 声音

刘建伟（国家统计局城市司高级统计师）：7月份70城房价环比涨幅总体收窄。收窄幅度较大的城市主要是前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市，其余城市环比变化不大。

严跃进（易居智库中心研究总监）：近几个月，一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，转而进入二线城市，这使得部分热点二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

张宏伟（同策咨询研究总监）：地方政府通过“提首付，降杠杆”的方式可以限制投资客，为火热的楼市降温。从政策面发展趋势来看，热点城市收紧政策、抑制投资投机性需求将是大势所趋。随着地方调控政策在三季度陆续落地，房价同比上涨幅度超过10％的城市房地产市场或现转向。

厦门、合肥、南京、苏州等城市前期房价已经过一轮快速上涨，目前房价的绝对水平处于历史高位，由于需求有限，房价上行疲态显现，后续此类城市环比增幅会进一步收窄。