长三角房产调控政策哪家强 谁是下一个限购限贷城市

上海先行限购限贷，炒房资金涌入周边部分二线城市，合肥、南京、苏州房价大涨。上周，三大城市先后出台限购限贷政策。

从政策细则看，药方依然是老套路，降低杠杆和抑制需求。不出意外，随后一段时间，几大城市成交量会缩小。至于房价，不会出现明显下跌。

眼下，市场猜测，长三角地区，谁会是下一个出台限购限贷的城市？是无锡还是杭州？

其实，仅仅从需求端做调整，效果怎样，十几年的几轮限购限贷政策效果摆在那儿。要想让房地产市场彻底有序，供给侧的改革必需跟上。

合肥史上最严政策

7月1日，合肥实施差别化信贷政策：其中，有两套及以上住房且无贷款（或已结清），有两次及以上房贷记录并结清的，第三套房首付比提高至六成。8月9日，合肥限贷再次加码。当日下午，合肥各银行放出贷款新细则：查有两套房，征信有一笔贷款未结清，拒绝贷款。

合肥某银行的工作人员对《国际金融报》记者说：“这算得上有史以来最严的限贷政策了。”

银行业内人士确认，新政已执行。其中，认房认贷按家庭单位计算，包括夫妻双方及未成年子女。查房以合肥市区为界，不含四县一市，查贷包括外地贷款记录。

合肥之所以40天内连出两道限购令，主因是楼市火爆。数据显示，今年上半年，合肥房价上涨了39.57%，涨幅位居全国各大城市之首。

记者从当地多家中介处了解到，目前合肥新房供不应求，房价还在涨。“8月份是交易淡季，但是，据我所知，房价一直上涨，没有冷静的迹象。”德佑地产的一位工作人员告诉《国际金融报》记者。

数据统计，合肥市区新建商品住宅销售均价达到历史新高，为14255.37元/平方米。

目前，合肥不少新房价格已经超过1.5万元/平方米，市区最近20个备案楼盘,其中有8个已经超过1.5万元/平方米。肥西、长丰和肥东三县房价涨幅也很明显，尤其是肥西和肥东，如肥西最近备案的7个楼盘中，5个均价已经过万。很多市民望“价”莫及。

根据目前新建商品住宅的均价，三口之家首次购买一套100平方米房子的房子，不算税费和维修基金，最低首付35万以上，需要贷款近110万，假设银行贷款利率九五折还20年，一个月需还贷7000元左右。

安微省统计局数据显示，2015年合肥市年平均工资为63626元，也就是说，合肥市民3个月工资才能买新建商品住宅1平方米。

“最受伤的还是合肥市民。”上述工作人员对记者感叹，“对比居民的平均收入，房价已高不可攀。”

苏州南京同时出手

合肥限贷政策落地后，苏州、南京将重启限购政策的传闻发酵。

8月11日下午，苏州楼市调控政策落地。苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》（下称“苏15条”）。

与之前的购房条例相比，“苏15条”最大变化是：居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。

还有一个变化是对外地户籍购房者提出更高要求：非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《国际金融报》记者，“这一改变影响的是二套房购房群体，尤其是首次改善这类群体，因为首付比例提升，有可能会延缓购房计划。其他群体受影响不大，比如原来只有一套住房的置换类的改善。”

当日，紧随其后，南京楼市调控政策落地。

南京市政府办公厅转发了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，“从8月 12 日起，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例”。

对比苏州的政策，南京方面柔和一些——只提高了二套房首付比例：对有1套房无贷的居民家庭，首付比例调整为不低于35%；对1套房且有贷款未结清的家庭居民，首付款比例调整为不低于50%。

对此，张宏伟分析指出，今年以来，南京相继出台多项“控房价、控地价”的双控措施，现今，南京又进一步加大双控力度。

无锡杭州会不会限？

不难看出，两地新政对首套房需求并没有影响，影响最大的是改善类需求，尤其是首次改善类购房群体。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示，南京和苏州出台政策，符合市场预期，显示出后续稳定市场调结构的政策导向，说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启。

数据显示，今年上半年，以苏州、南京、合肥为代表的二线城市房价出现大幅上涨。据国家统计局公布的数据，5月房价涨幅环比最高的三个城市依次为厦门、合肥、南京，涨幅分别为5.5%、5.1%、4.1%；6月房价涨幅环比最高的3个城市分别为合肥、厦门、南京，涨幅分别为4.9%、4.7%、4%。

房产专家蔡为民告诉《国际金融报》记者，二线城市房价上涨逻辑很简单，“货币宽松，大量资金涌进。今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿元，同比增加1.25万亿元”。

“今年上半年部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是政策较为‘温和’，并未从根本上抑制投资投机性需求”。

为什么不下狠手呢？

蔡为民认为，“部分二线城市贷款收紧，并不改变房地产政策主旋律——去库存。只是那些‘库存’不足10个月的城市会重启‘限购’、‘限贷’，以利于购买活力重新注入库存严重的城市。”

长三角地区，上海先行，合肥紧随其后，苏州南京已赶上趟，下一个限购的城市会是谁？无锡和杭州会限购吗？

据记者了解，目前无锡首套房依旧执行无房无贷首付两成，有1套房无贷首付三成，基准利率八八折的政策;二套房则需首付三成，基准利率上浮10%。

按无锡当地银行信贷工作人员的说法，无锡房产购买者中，大多数都是来苏州、上海甚至还有部分华东、华北地区的购房者。

从数据上看，目前，无锡房地产均价约9000元/平方米，与南京和苏州存在较大差距。

8月12日，某网站推出调查，“苏州南京已出限购措施，无锡会跟进吗？”有网友留言：无锡的房子都卖不出去，还限购，真不知道怎么想的。

至于杭州，其限购政策已经很严厉。根据《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见杭政函〔2011〕22号》第六条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。