一线城市新政靴子落地 沪深出台史上最严政策

25日，上海公布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，上调了非沪籍家庭的购房门槛，并提高二套房首付比例。同一天深夜，深圳也发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。

业内人士分析认为，新政的出台将在短期内有效抑制改善性需求，也会在一定程度上抑制投资性需求。

▲沪深新政

非沪籍家庭在沪连缴社保须满5年

上海的《若干意见》要求，从严执行住房限购政策，提高非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳两年以上，调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。

上海楼市新政还强调：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入该市公共信用信息服务平台。

此外，《若干意见》严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

上海楼市新政一出，就被市场奉为“史上最严”。非沪籍居民家庭购房缴税或社保年限已提高至与北京相当，但非沪籍单身人士的限购并未松绑。

非深圳户口缴社保1年改3年

深圳的《意见》对市民有直接影响的主要集中在：对深圳无房户且近两年内无住房贷款记录的购房者，贷款首付比例继续执行最低3成；对深圳无房户但近两年内有住房贷款记录的，或在深圳已有一套住房但已结清住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。深圳户籍居民家庭限购二套住房；非深圳户籍居民家庭，能提供自购房之日起前3年及以上在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

▲影响预判

对高价盘具杀伤力

深圳市住房研究会常务副会长、深圳市住建局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫表示，目前深圳存在有投资者加杠杆贷款购房的问题，房价调控从房贷领域入手是很精准的实施办法，这些决议都是为了抑制过度投机。陈蔼贫认为，深圳房价暴涨便是加杠杆的结果，应该加强对贷款的控制，警惕杠杆效应带来的风险，抑制投机炒房行为。

有业内人士认为，此举跟此前叫停首付贷、众筹炒房相比，这是一个中等规模的利空，对炒房客打击力度非常大。其次，对于高价盘、郊区盘也颇具杀伤力。

开发商推盘速度有望放缓

深圳中原研究中心指出，深圳市场成交量会继续下滑，开盘销售率也会大受影响，之前准备入市的一些项目可能延后或改为顺卖，开发商推盘速度有望放缓，一些有销售压力的开发商可能通过降价来提升销售量。

“价格要遵循市场经济，调控是抵制了购买力，等购买力再次聚集的时候，很难说又会是怎样一个涨幅了。”中骏置业深圳公司营销总监谢永超表示。至于对开发商有无影响，他谈道：“短期影响应该是会有的，但是没有办法从供应侧解决的话，长期房价还是看涨，只会是刺激有房票的客户加快买房而已。”

“近期深圳楼市降温的市场预期正在生成，一些投资客已经在抛盘，成交量已经在收缩，房价整体暂时还未出现明显下降，但随着成交量的持续收缩，房价有可能适度降低，但不会大幅下降。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为。

上海楼市或迎“倒春寒”

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，近日苏州公布“楼十条”，手段包括严控新房价格涨幅、防捂盘惜售等，南京紧随其后公布相关调控细则。二线城市先于一线城市有所行动，从某种程度来看反而加重一线城市的调控压力。可以说上海楼市新政的推出是箭在弦上的事情，此番新政推出，上海楼市“小阳春”或遇“倒春寒”。

同策咨询研究总监张宏伟表示，“史上最严”发布后，在政策真正落地严格执行之前，在这个“窗口期”仍然是“跑量”的行情！由此可见，当前市场表现火热的局面是暂时的，“史上最严”发布后，第二季度市场交易量会走低，下半年或因第一季度市场高位放量而进入深度的市场调整期。

在张宏伟看来，下半年尤其是10月份之后新一轮房产市场调整周期来临，本轮楼市上涨幅度较大的中高端项目可能率先迎来降价。

第一太平戴维斯中国区研究部主管简可分析认为：“尽管上海住宅需求依然强劲，但短期来看，新政将在某种程度上影响成交量，一些意向购房者因新政限制难以成功交易。但除非新政使待售库存大幅上升，短期上海房价或依然坚挺。”

一线城市涨势恐难扭转

“宽松货币环境是助推一线城市房价上涨的原因之一，未来一旦经济企稳复苏或者供给侧改革告一段落，货币政策就会逐渐收紧，楼市继续上涨的预期可能就会改变，并直接引发房价下行的危险。”北京荣邦瑞明总经理陈民称。

北京中原地产首席分析师张大伟表示，为防止风险，一线城市将迎来调控预期。但他也认为，大的政策环境以宽松为主，一线城市区域性的限制性政策只能短期抑制房价过快上涨，并不能从根本上扭转上涨通道。

“本轮助推一线城市上涨的原因比较多，相对宽松的货币环境是最关键的一个。”张大伟介绍，宽松的货币环境，叠加楼市分化格局，又恰逢股市恶化，导致资金无处可去，一线城市的楼市自然成为资金避险的通道。

中国人民银行副行长陈雨露两会期间表态称，近期一线城市房价上涨受多重因素影响，不能简单归因于货币政策。但他也表示，市场上的确存在部分资金缺乏适宜的投资方向，进入一线城市房地产市场寻求保值增值，助长房地产投机的情况。

▲官媒刊文

中国经济不需要“地产投机客”

一边是部委发力“去库存”，另一边则是大城市向“楼市过热”宣战，这其中究竟有何玄机？人民日报海外版发表《中国经济不需要“地产投机客”》指出：

上海市住建委主任顾金山介绍，投资投机需求回潮、跟风“买涨”、供应不足等都是导致当地楼市近期过热的重要原因，首付贷、过桥贷对市场起到了很大的推力，同时助长了投资行为和投机行为，也增加了金融风险。

多位专家指出，房屋具有居住和投资双重属性，在居住这一社会必要需求尚未得到较好满足时，投资甚至投机需求过旺，不仅不利于房地产行业自身的发展，亦有损中国经济的竞争力。

“像楼市分化所反映的区域空间发展不均衡，很难完全通过市场之手来实现自然调节，这就需要调控政策及时跟进与引导。”中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，尽管直观上判断自住需求和投机需求不太容易，但如能让持有多余住房的成本大幅提升，显然有助于遏制这部分炒作需求。