量价齐升 杭州房价回到最高点了吗

去年3月30日，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，为调控松绑，此后，全国楼市开始复苏。如今，一年多过去了，在经历多次政策利好叠加后，曾经低迷的杭州楼市从房价到行业格局、到买房观念……都发生了不少变化。

其中最受关注的就是房价，杭州楼市在经历了2009年的爆发式增长后，迎来了数年政策调控，价格也曾经有一波跌势，但随着去年以来限贷限购政策的放开以及金融税收等各种政策的扶持，成交量在今年3月份更是上了2万套，破了历史成交量纪录。

那么房价在经历了这一轮补涨后，是否也已经恢复到了当年的最高点？

今年量价齐升

但离最高点还有差距

2009年以来，杭州市区房价首轮高点出现在2010年，均价17395元/m2，比2009年涨了43%；2011年更达到17454元/m2；而随着调控深入，2012年市区成交均价仅15022元/m2；2013年开始复苏，达到17089元/m2；不过2014年均价又掉头向下，跌至15657元/m2，到了2015年略有回升，涨至16215元/m2；2016年一季度，虽然杭州楼市量价齐升，但市区均价为16777元/m2，依然没有回到最高点。

记者梳理了杭州近年成交量比较活跃的20个板块，2016年一季度，个别热门板块均价创了历史新高，但多数板块仍未达到峰值。真正在2016年创新高的，仅两个板块——钱江世纪城和奥体博览城。

奥体博览城今年仅绿地旭辉城一家主要在售项目，板块均价从2014年时的22015元/m2涨到2016年的29387元/m2。钱江世纪城受利好辐射也渐渐火热，房价一路走高，从2012年的10360元/m2，涨到2016年的14279元/m2。

但也有一直走低的板块。比如田园板块，记者查到的最高年均成交价格出现在2011年，达到21230元/m2，但由于板块内楼盘越来越多，配套却没有提升，成交价格呈逐年下降趋势，到2016年一季度成交价降到了17219元/m2，相比于2011年，跌幅达18.9%。另外九堡很多楼盘单价最高达到25000元/m2，如今不论二手房还是新房，成交单价很少有超过2万元的。下沙沿江的保利东湾(楼盘页 户型图库 动态 价格) 、金隅观澜时代(楼盘页 户型图库动态 价格) 等楼盘，都曾经卖到18000元/m2，如今都在9000元/m2左右。

总体来看，虽然2016年以来大部分板块的成交均价相较去年都有提升，但总体算是平稳增长，并没有出现像2010年那样的大幅上涨。也正因此，大部分板块仍然没有达到当年的最高价，甚至还有一定差距。

购房者更理性

盲目追涨的少了

经历了本轮补涨之后，为什么还有那么多板块均价未突破历史新高？

杭州资深地产营销人刁玥认为，在2010年左右，杭州楼市供应量没那么大，知名开发商也没那么多，以本土房企为主。房企运营效率普遍比较低，拿地到开盘常常要一年半时间。“当时开盘一次开200套已经很多了，而需求在那边，投资客又大批涌入，所以呈现供不应求的状态。”刁玥说。

如今，杭州的库存远超当年，而投资、投机需求的退场也让供求关系更为平衡。即便杭州不少区域的房价最近上涨较快，但很多购房者，尤其是改善型需求，面对涨价变得更加理性和稳健。刁玥说，购房需求最迫切那批人，在今年三月上旬之前已经出手了。“过去一个月时间，杭州房价涨幅明显，所以很多购房者开始考虑、纠结，尤其是改善型客户，他们本身的购房需求没有那么迫切。加上一些涨幅过大的城市，已经有更为严格的调控政策出台，因此大家会放慢脚步，再观察一下。”

绿城·留香园项目副总经理易花利认为，如今的购房者选择房产的眼光、评判优质产品的标准，比前几年楼市高点的时候要谨慎很多，“当年很多楼盘，是真的跟风涨价，购房者也盲目追涨。但目前即便市场行情好起来了，开发商对于涨价也都很谨慎，不会无理由地盲目涨价。”

专家：涨价也有板块轮换

上涨趋势取决于宏观经济

杭州资深房产专家丁建刚认为，从成交价格来看，一些板块成交均价已经超过了2009年，但这并不意味着，每个板块、每个楼盘都可以超过。“九堡有些楼盘曾卖到过3万元以上的单价，现在远远不到，下沙沿江最高时候18000元/m2，至今依然腰斩。”丁建刚说。

像申花、桥西、奥体板块，如今已经远远超过了曾经的最高价格。而由于这些板块供应量较少，其中的大量需求便转入到了城东新城、三堡等区域，造成这些区域价格上涨。因此，随着板块供应量不断发生变化，板块之间也在进行着轮换的过程。

丁建刚表示，2014年杭州曾创下70个大中城市跌幅第一的纪录，即使目前有所回涨，但涨速还是略逊色于苏州和南京。“如今杭州的市场是从供大于求逐渐接近供求平衡态势。”

与此同时，丁建刚认为，对于杭州来说，接下来房价是否会继续上涨，很大程度不是受杭州本地市场因素的影响，而是取决于宏观经济层面，以及货币政策方面是否是持续宽松。“一季度的货币政策较为宽松，而且从目前来看，还没有关紧龙头的迹象。”丁建刚认为。