杭州商业地产更需“去库存”

当下浙江楼市，冰火两重天。住宅市场量价齐升，据透明售房网显示，3月份杭州新房签约量超过2.3万套。土豪们买起几百上千万的房子眼睛都不眨一下；然而，商业地产门可罗雀，没几个顾客上门，商业地产的开发商们，日子不好过。

酒店式公寓和写字楼都属于商业地产，一直被冠以“去化老大难”等问题的商业地产，面临着巨大的困境，亟需进行供给侧结构性调整。

有关统计显示，目前杭州商业地产面积是2581万平方米，在售面积约570万平方米，即将要上市的数据，达到了1998万平方米，如果按照每个月13万平方米销量，要16年才能去化。

近日在杭州举办的“2016浙江商业地产创变峰会”上，业内专家分析原因：

一、城市设计过度依赖商业地产拉动城市投资建设，使大量商业地产项目规划无序，盲目发展；二、开发商在住宅失去投机炒房的条件后，盲目转向商业地产；三、 商业地产同质化、个性化、差异化发展不够。经营模式老化，特别是电商冲击下面，利润和租金不断下降，加上历史遗留项目的叠加效应，使商业地产陷入开发与歇业的恶性循环；四、商业地产与互联网的探索发展无实质性突破。

商业地产何去何从？

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷指出，当前全国商业地产待售面积约1.5亿平方米，全部去化需要19个月；而在建面积相当于近9年的销售面积；去年新开工面积相当于销售面积的2.44倍。“如果要去库存，就必须把新开工面积减下来，把土地供应面积减下来”，他建议，更需要控制未来商业用地。

采访中，业内人士认为，当前的商业地产库存产品结构中，传统落后的产品供给过剩，能够为消费者提供有效需求的供给反而不足。“传统商业正在退化，它的服务功能被电商或者其他新商业模式取代和战胜，”商业地产必须重新找到它的市场定位。

蓝城集团执行总裁傅林江说，“交投绿城明珠国际体量很大，又位于商业库存积压严重的钱江新城，当时大家都认为这个写字楼肯定不好卖。可现在来看，这个写字楼肯定会卖得很好。”据透露，近期有一家大型金融企业一下子买走了5.7万平方米体量。“我们的销售策略是整栋卖，主要做超前设计和差异化的配置。比如我们这栋楼最大的特点是打造了一个金库，大型金融企业一眼就喜欢了。”

采访中，傅林江从自身经验谈起如何去化库存走销量，“我们在写字楼设计的时候，已经把未来的充电桩系统留好。我们预判未来五年以内，电动新能源汽车将会逐步替代我们现有的燃油汽车。如果地下车库里面没有充电桩系统的话，你的销量会出问题。也就是说，在设计的时候一定要有前瞻性，必须以人为本，充分考虑到客户的需求。现在的互联网思维、用户思维，用户第一，把客户的需求放在前面，销售一定没问题。”

记者随后约访了部分商业地产专家。他们坦言，移动互联网、云计算、大数据、虚拟现实将在商业地产产业链中大行其道。传统写字楼和Mall必须转型，mall要从shopping变成living。

如今，80、90、00后取代60、70年代生人，成为消费主力，几代人之间在思想观念、行为习惯上的差异，必然把购物中心和写字楼推入一场“去传统”的颠覆革命。

Shopping mall不能再执着于shopping的单一功能。银泰商业集团前CEO、脸脸董事长周明海提出“第三生活空间”的新定义。“购物时代对mall已经一去不返，”电商冲击了mall的购物功能，所以mall接下来就要从shopping变成living，变成除了家和办公室外的第三生活空间。“这是mall逆袭电商的关键，电商是让你宅在家，mall就是要把你从家里拉出来”。

购物中心的发展之势如雨后春笋。有关统计显示，全国购物中心每年开业400家，至今已有5700家左右；如果未来十年国民收入增长2.6倍，城市人口达到11亿左右，届时购物中心数量有望达到1万家。业界预测，最多10年时间，购物中心当前跑马圈地的时代就会结束，进入业态竞争的“战国时代。”

业内已然察觉80后90后特别是00后对传统写字楼的“厌恶”：“一看是传统写字楼年轻人都不愿来。他们是中国自由生长的一代，自然希望得到一个自由的环境。”中国商务写字楼等级评价标准专家董少宇认为，由于主流消费群体的变化，一些新兴的商务写字楼开始引入购物中心、娱乐中心，或者在写字楼周边建立这些场所，就是希望给年轻人一个自由的环境。

但当前大多数写字楼仍只提供一个冰冷的办公空间，缺乏建立社群关系、缺乏楼宇定位和企业服务，而这些在搜办创始人项铭看来都是未来写字楼的核心竞争力和转型方向。“年轻人对办公空间的理解及需求，不仅仅是硬件及传统服务。”项铭指出，未来年轻人更希望在写字楼里享受到社群交往空间，而独特的楼宇定位能抹去同质化的劣势，愿意提供更好的物业服务的写字楼，对企业更具吸引力。