刚刚过去的一季度 杭州楼市很火爆

016年已经过去了四分之一。自春节过后，楼市就一直不平静。降首付、调整公积金、降契税等多个利好政策连番刺激，直接引发了楼市的再度火爆。新房涨价、日光盘频现、二手房升温、土地市场几近疯狂、“恐慌性购房”势头重现。

就杭州而言，整个一季度楼市交易热情高涨，单日、单周、单月的市场交易量全面井喷，其中杭州市区3月份的成交量首次突破2万套，并且以28012套的月度成交量刷新历史月度成交纪录。

有分析人士认为，短期内杭州房地产市场的热度依旧有望延续，但在需求集中释放、部分区域供应吃紧的情况下，已经到来的4月将难现3月份的成交水平。

楼盘成交量逐月大幅递增

在交易热情持续高涨的背景下，杭州房地产市场热点全面扩散。据透明售房研究院统计，若拿第一季度个盘的成交量来逐月对比，大量楼盘的成交量都出现了非常显著的提升：3月份当中销售套数超过200套的楼盘共有16个，而2月份突破200套的楼盘仅有一个，增幅惊人。

例如3月份成交量最大的楼盘为位于西湖区蒋村板块的融创·河滨之城，该项目在1月份、2月份的表现至多算尚佳，但3月份突然呈现“爆发”增长，一个月成交量达484套，成交面积4.6万平方米，成交金额11.7亿元，成交均价25441元/平方米。与融创河滨之城相邻的万科西庐(楼盘页 户型图库 动态 价格)3月份共成交43套，成交均价25115元/平方米。

另据透明售房研究院统计，截至3月末，融创·河滨之城可售房源量为938套，万科西庐可售房源量仅74套。从存量数据来看，融创·河滨之城在3月份的抢眼表现除受益于市场整体行情外，主要竞争楼盘供应衰竭也为其创造了有利条件。

还有很多原本成绩不算抢眼的楼盘，都随着市场的升温出现爆发式突破。位于一桥南板块的豪宅类产品德圣·银杏汇(楼盘页 户型图库 动态 价格) 3月就成交了29套房源，是主城区范围内面积大于200平方米以上的住宅成交亚军，成交套数仅次于武林壹号(楼盘页 户型图库 动态 价格) 。整个一季度该项目共成交44套房源，销售金额达到3.02亿元。可以说，凭借迅速升温的市场效应，“蛰伏”多年的银杏汇终于在2016年迎来了价值爆发。

仅3月全市就成交新房28012套 破历史新高

市场整体全面发力，使得杭州市迎来了单月成交量的历史新高。

据透明售房研究院统计，刚刚过去的3月杭州全市新建商品房共成交28012套，环比2月增长282.1%，较去年同期增加259.2%，列历史同期第一位，创下历史月度成交纪录。其中，市区成交25732套，成交总面积2616.8万平方米，成交总金额434.5亿元，成交套数、面积、金额三项数值全部刷新历史月度纪录。

分区域来看，主城区成交11254套，成交面积112.2万平方米，金额251.8亿元，这三项指标均创下历史同期最高，且超过2009年5月，创下新的历史月度成交量纪录；余杭区成交8909套，成交面积91万平方米，金额99.8亿元；萧山区成交4409套，成交面积45.7万平方米，金额69.3亿元；富阳成交839套，大江东成交322套。

3月份，全市新建商品房中，住宅共成交24047套，成交总面积261.5万平方米，总金额415亿元。其中市区成交22010套，成交面积236.7万平方米，成交金额397.6亿元。分区域来看，主城区住宅成交8840套，成交面积96.8万平方米，成交金额225.5亿元；余杭区、萧山区、富阳区分别成交8117套、4029套、710套，大江东成交314套。

个盘均价普遍上涨

从购房者的角度来看市场，一定会觉得“涨价”是最近绕不开的关键词之一。

李先生从年初就开始考虑换房，无奈速度赶不上变化，他关注的几个楼盘一直在提价，几番犹豫过后，还是没有买成。“之前比较中意钱江新城二期的两个在售楼盘，刚下定决心要买，却发现项目都出现了不同程度的涨幅。”

李先生告诉记者，有一个项目是置业顾问打电话过来明确通知要涨价，而且剩余的楼层选择也不多，再不决定，估计就没有房源了。"

随着成交量剧增，杭州新建商品房价格出现普涨已是铁板钉钉的事。据透明售房研究院统计，2月、3月全市成交量超过10套的楼盘共有242个，其中有173个楼盘3月份成交均价呈现为环比上涨，占比达71%，涨幅超5%的共85个，涨幅超10%的楼盘共29个。仅就主城区而言，共93个楼盘连续两个月成交量超过10套，其中76个楼盘成交均价环比上涨，占比82%，涨幅超5%的楼盘共38个，涨幅超10%的楼盘共10个。

在3月份签约量排行榜TOP10中，有8个楼盘成交均价环比上涨，其中涨幅最大的项目为位于余杭区的西溪蓝海城，环比上涨了14.9%，2月份成交均价环比上涨显著的万科大家·世纪之光在3月份继续上涨，环比涨幅达6.1%。3月份销量最大的楼盘融创河滨之城成交均价也呈现为环比上涨，涨幅为5.0%。成交均价环比下跌的楼盘仅位于余杭区的华元欢乐城(楼盘页 户型图库 动态 价格) 、雅居乐·国际花园，跌幅均不到1%。

从整体情况来看，3月份杭州新建商品房成交均价为15755元/平方米，环比上涨了5.3%，其中，市区成交均价16602元/平方米，环比上涨2.4%，主城区成交均价22440元/平方米，环比上涨2.3%，萧山区、余杭区成交均价分别为15156元/平方米、10958元/平方米，环比分别上涨了8.1%、1%。

商业项目成交同比涨5倍

其实自从春节前后，随着市场整体性回暖，商业地产的成交就开始日见起色。例如近期首开的龙湖·铂金岛开盘去化近8成，单日5亿元的销售额和以往最高不超过3亿元的记录相比，一举刷新了杭州商铺的首开销售金额之最。而且千万级的商铺总价频频出现，这意味着购房者对商业地产的认可度和购买力重新回归。

再比如在今年1月份用一个月卖了杭州写字楼全年十分之一成交业绩的建工·欧美金融城(楼盘页 户型图库 动态 价格)，在客户的催促下又将于近期推出全新的定位为基金中心的T4写字楼。记者从开发商方面了解，基于“唯一的空中停机坪”、“新金融创业俱乐部”、“25米长空中泳池”等等不可复制的资源优势，T4写字楼虽然还未开盘，却又已经积累了相当数量的拥趸。

位于三墩板块的某商住项目，将于近期推出一批大平层酒店式公寓，单套面积在450平方米左右，每套总价在500万元/套上下。开发商负责人表示，类似于这样的产品，他们此前是抱着非常谨慎的态度来寻找合适的推盘节点的，“所以尽管我们的项目已经面市两年有余，但始终没有推过这批产品，一直在续销小面积产品。”该负责人坦言，最近集团紧锣密鼓地筹划把这批大户型往外推，一是因为小面积酒店式公寓在近期被快速消化殆尽，二来是认为商业地产的时机日渐成熟，市场接受度也比以往高了不少。

汉嘉佰盛商管数据显示，3月份杭州商业地产市场一共成交3572套、23.4万方，同比2015年3月上涨至接近5倍。

事实上，政策暖风是从2月下旬开始影响到商业领域的，这也说明在此前楼市月成交量突破“十连万”的好行情下，商业地产市场近期的基本面还可以，也就有望继续走出不错行情。

库存量趋于合理水平，仍有大量项目待上市

虽然一季度全市的整体成交量不错，但杭州市区的高库存量仍是不容乐观的话题。因为在销量井喷的同时，杭州3月份还迎来了一波新建商品住宅供应高峰。

据透明售房研究院统计，3月份杭州全市共新增批准预售新建商品住宅14458套，比1月、2月之和还多出4887套，环比2月份增加了11350套，增幅达365%。但从数值来看，仍远低于3月新建商品住宅成交量，相应地，全市新建商品住宅库存出现明显下降。

截至2016年3月31日24时，全市新建商品住宅可售10.9万套，环比2016年2月末减少了7420套。其中，市区可售8.58万套，比2月末减少了6509套。分城区来看，主城区可售3.14万套，比2月末减少了1514套，余杭区可售3.3万套，萧山区可售1.35万套，富阳区可售5120套。

另外，截至3月末，杭州全市新建商品住宅可售面积1369.39万平方米，根据住建部统一计算标准，以近12个月杭州全市新建商品住宅的月均成交面积计算，截至3月末的住宅库存，去化周期仅需10.2个月，比2月末减少了1.9个月，创下2015年以来的最低值，此数值已基本达到合理水平。

而且，据不完全统计，不包括接下来拿地的项目，目前2016年已确定案名且计划推出的纯新项目即有50余个，开发商之间的营销大战也早已剑拔弩张。同时，如文晖单元、南星单元、市中心单元等今年都将迎来集中供应，压力可想而知。

不过政府也意识到了这个问题。从2015年10月份开始，杭州即实行新的预售规定，规定商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工;11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层;100米以上的超高层建筑，须完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米等要求才能申领预售证，这除了防范烂尾外，还一定程度上延后了一些项目的开盘节点，从而缓解目前市场供过于求的情况。同时，杭州市在土地出让方面也严格以“总量控制、城乡统筹、节约集约、结构合理、供需平衡”为土地出让原则。

不过，由于库存分布明显不均衡，各城区的去化周期也极不一致，在市区范围内，除西湖区、之江区外，其他城区的去化周期均已降至11个月以内，其中上城区、拱墅区、滨江区去化周期已不足6个月。与此同时，四县市去化周期均超过了18个月，仍处于较高水平。