火爆还是崩盘 2016年的楼市到底会怎么样？

2015年，杭州房地产市场重新火爆，房价明显上涨。这基于很多原因，政策面的扶持，房贷利率持续下行，普遍二孩政策落地等。这些政策叠加使得杭州就连土地市场都交出了高分答卷，不禁让人对2016年的市场喜忧参半：这样的旺市能在今年保持下去吗？能持续多久？风险何在？

尽管早有人预判今年的行情再次上扬，但同时也有唱衰的声音提出了危言耸听的“崩盘论”。越是没有一个笃定的答案，对于2016年的楼市才会有更多的期待。如果非要对今年的楼市做一些揣测，也许可以从以下几方面说起：

今年的房价谁说了算？

无论你是否会在2016年和楼市发生买卖关系，都会关心一个核心问题：今年房价会怎么走，涨价还是降价，还是维持原样。

1月19日，国家统计局公布2015年12月份全国70个大中城市新建商品房价格走势，其中住宅和二手住宅价格延续前一月走势，双双同比涨幅扩大。而与此同时，大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，所以房价仍在环比下降。

中原地产市场研究总监张大伟分析，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象今年仍将持续。

和全国将大范围出现分化现象一样，杭州也会呈现出非常明显的个体差异。举个例子，2015年杭州市区新建商品房签约均价为16182元/平方米，相比2014年的15653元/平方米上涨了3.8个百分点，而聚焦到个盘，杭州市两个涨幅最大的楼盘分别是绿城·运河宸园以及建工·EFC，两者一年的单价涨价都超过30%，远超其他住宅类项目。同时，这两个楼盘的成交情况也堪称火爆。

房地产专家认为，如果政策宽松的力度和余地不再加大的话，类似于这样的分化还将趋于明显，好卖的项目量价齐涨，滞销的项目降价都未必换得理想的成交量。

从整体价格趋势而言，今年出现明显涨幅的可能性不大。在2015年12月21日闭幕的中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一，中央还明确鼓励开发商降价，这是史无前例的。

当然，企业作为市场主体，是否会顺应中央号召也会从自身考虑出发。例如上市公司降价可能带来盈利下滑、小开发商降价可能就面临破产，此外去年高企的土地价格，也决定了今年的商品房从成本上就很难做出让步。所以，今年的房价一定不会是政府、开发商或是购房者任何单方面可以决定的。

房地产重回投资时代？

尽管房价暴涨的行情不复存在，但不动产依旧被认作是相对稳定的投资渠道。更何况，自从2015年6月19日股市暴跌以来，大盘指数一直在3000点徘徊，加之短暂“生存”的熔断机制过后，直接令不少股民心灰意冷，又重新转战到房地产。

根据一份去年年末的调查报告显示，假如手里有50万元，30％的老百姓还是更愿意投入楼市，投入股市的只占15％。55％的群众则表示两者皆不买。倾向买房的百姓表示：“房子毕竟是增值产品，目前股市太不稳定。”就如杭州市场来说，去年“日光盘”已经重回市场，卖得好的更是比比皆是。

那么，买房的购房者比例当中，有多少是自住，又有多少是用于投资的？根据杭州市透明售房研究院出具的一份报告显示，去年60平方米以下的小户型商业房源是商业地产的签约主力，占到签约总量的75%；如果按照总价区分，100万元以下的商铺、办公类房源占到商业地产总比例的70%及78%。可见，低门槛的投资产品更受市场欢迎，且符合投资者近几年的投资需求。

除了商业地产以外，记者从热销的住宅项目了解到，随着市场持续升温，温州、台州购房者重返杭州置业的比例越来越高。虽然不及2009年以前的炒房势头，但置业信心明显回升。

从长远来看，房价上涨是必然事件，此时正是买房好时机。各大政策、现状都为购房者提供了良好的购房窗口。股票牛市已过，下一个牛市或将再等5年。但是，盲目的炒房，只会导致楼市供不应求，房价飞涨。所以投资房产还是需要保持理智，多方位了解再下手。其实不管炒房还是炒股，都应结合自身条件，选择自己的刚性需求。

库存量降得下来吗？

透明售房研究院院长方张接认为，随着2015年一系列政策措施的实施，杭州的房地产市场有效提振了市场信心，呈现出“量升价稳”的积极态势，商品房库存的去化周期已经显著缩短，整体趋势积极向好。

数据显示，截至2015年年末，杭州市区（包括萧山、余杭）可售商品住房97830套，同比减少5.5%，主城区34364套，同比减少7.1%；从去化周期看，按近一年的月均成交套数计算，市区新建商品住房库存去化周期为10.6个月，主城区9.4个月，较2014年同期明显缩短。市场整体的供求关系得到了较大改善。

“可售商品房数量依然在高位运行，但这其中存在着区域分布不均衡和库存结构不合理等问题。”他认为，2015年以来杭州房地产市场出现了许多积极变化，自住型需求得到了释放，商品房库存压力有所缓解，去库存的成效来之不易。今年应该更加科学地分析和对待库存结构。

从什么地方着手是最有效的去库存办法？浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，应该从土地源头管控，建立有效的供给配比。首先政府对土地源头要进行有效管控，库存量大的地方停止或减少土地供应，要摸清显性存量和隐性存量，针对性地建立起有效的土地供给配比机制。其次，政府应当降低开发商不合理的税费，鼓励开发商降价。同时，房企应当更加理性投资、决策，密切跟踪市场变化，要去研究城市人口与房地产的匹配关系，不能盲目拿地。

虞晓芬还建议，杭州的公建量太大，造成写字楼租金和写字楼销售价格与城市发展状态很不匹配，形成了大规模的空置、浪费。“建议政府在有的区域，特别是住宅供不应求的区域，可以允许部分公建用地改变用途，加快公建去库存。”

浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授则指出，做好供给侧结构性改革，那么对库存会起到明显的优化作用。

“政府应该鼓励购房，无论是自住型消费还是投资型购房。同时，加快基础设施建设，尤其是交通体系这一短板。我们还可以从人口集聚的角度出发，通过非户籍人口的户籍化、居住证制度改革，吸引全国各地的购房者到杭州来置业。”贾生华认为，如果这些想法和建议最终都能落到实处，降低库存量并不是难事。

会出现更贵的地价吗？

杭州的土地市场在2015年下半程彻底进入了“高烧期”。滨江、文晖、桥西、上塘、奥体等地块先后刷新板块价格，高溢价率屡被刷新，地王接连涌现。每次只要是优质地块出让，都会受到房企的激烈争夺。

进入2016年，土地热度更上一层楼。1月6日，信达地产以36679元/平方米的创纪录楼面价拿下钱江新城南星单元宅地，直接把刚刚开闸的土地市场烧到了沸点。

那么接下来的土地市场，还会有更贵的土地出现吗？答案是有可能。

根据最新公布的2015主城区第四期读地手册，不少宅地具备了这样的条件。譬如，盛产高价地的南星单元，有1宗47.85亩宅地计划出让，这宗土地与杭州新地王仅一街之隔，形状更加方正。

还有2宗位于湖墅单元、翠苑单元的宅地，也具备创造高溢价的可能。离2宗地块最近的融信·杭州公馆项目，2014年1月拿地价高达25785元/平方米，剔除1.6万平方米保障房面积，实际楼面价已超过30000元/平方米。

此外，如果市中心潮鸣艮山单元的2宗宅地挂牌出让，也必将引发房企争抢。地块面积28.2亩和21.6亩，位于凤起路与环城东路西南角，是市中心少有的优质宅地。

二手房行情还会一路走高？

根据透明售房网数据统计显示，2015年，杭州市主城区二手房共计成交44891套，同比2014年的25735套增长74.44%，月度交易量大部分维持在3300套以上。可以说这个总交易量已经超过过去5年的年均交易量，同时距离2009年51021套的历史峰值，仅有6130多套的差距。成交量的高低，也直接表明了买卖双方对整个二手房市场的最终认可程度。

那么，2016年的二手房市场会怎么走，是否还会延续2015年的势头？根据我爱我家市场研究中心的分析，二手房交易量超过去年的可能性不大，预计会冲高回落。原因在于今年楼市政策频繁发力，不仅释放了一大部分市场需求，也提前透支了明后年的涨幅。而对于今年市场行情走势，还要取决于后续楼市政策的出台，如果政策力度再次发力，市场可能会出现阶段性的调整。

价格方面，今年二手房价格保持稳定或小有回升的可能性极大。一方面随着城市化进程的不断深入，市政配套设施的不断完善，必将给市场带来大量拆迁，也将给市场带来一定量的购房需求，加之此前已积压尚未释放的购房需求，供不应求的态势会刺激房价的上涨。另一方面由于去年以来土地价格不断上涨，“地王”屡创新高，在成本因素作用下，势必会影响二手房挂牌价格的走向。

此外，预计今年以刚性需求为主的总体格局将继续维持，但以改善为目的的购房需求还将出现新一轮的增长。单独二胎政策的放开，也将成为助推改善型需求的一个增长点。