楼市出现重磅利空：所有房东都只是长期租户？

温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

根据报道内容看，这个“三分之一”，是按现在重新评估的当前土地价格续费。而这个评估价格恰好大体相当于这些房子现在房价的三分之一。

如果我不续费会咋样？按报道看，目前会让你的房子无法交易，不给你办交易手续。

对此，温州国土局是这样解释的：

土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。

目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。

据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套）。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。

土地使用权年限到了，该如何续期？真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗？其他地方会否效仿？

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时，对上述问题进行了一一回应。

首先，为何会出现上述问题？

据张少清介绍，这要从国家土地政策讲起。

1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。

《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。

当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

再者，出让年限到期后，应当如何续期？

张少清介绍称，《中华人民共和国物权法》(下简称《物权法》)第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。

在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

也有专家根据法律条文分析称：你的房子土地使用权到期之后，如果自用，则不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子，因为你拥有所有权。但如果你要转让、继承，或者抵押房子，就需要办理土地续期，给土地使用权续费了。

100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？

张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。

土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以有些市民当初买房的时候，就好比他们用高价买了辆快报废的二手车。

在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。

国土部方面有没有尽到必要的宣传和提醒义务？

张少清表示，国家每一部与土地有关的法律法规出台，都会对国家土地政策进行大量宣传，国有土地有偿有限期使用的原则，应该是深入人心的，社会公众应当知晓。

而面对“土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况”这个问题，他表示，目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。

对工薪阶层/收入偏低群体，是否有减免等优惠政策？

面临20年期限到期或即将到期的市民，多半为工薪阶层，甚至不乏收入偏低群体，一次性缴纳高额土地出让金对他们而言，是个不小的负担，当中还有人事从房地产开发商或他人手里买过来的房子。对于上述群体，国土部门方面，有没有减免等优惠政策？

对此，张少清表示，温州在实行国有土地有偿使用初期，在办理划拨转出让手续时，在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担，确实有点不公平。

当地国土局也在研究这个问题，并采取了三个做法：

一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，到目前为止还没有收到很明确的答复；

二是温州国土资源局也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。但这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定；

三是对于现在想要续期的市民，当地国土资源局随时欢迎，并给予优先办理。

其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算，所以那些二手房的有效期到底是多少，没有多少人真正能明白。

举个简单例子：

有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车……

以普遍70年产权为准，到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女，他（她）为继承这堆已经70年的水泥砖瓦，将按那时房价的三分之一续费……当他（她）的子女或孙子孙女又继承时，再续费……

有网友问：几年前说好的70年到期免费续期哪去了？

政府从来没说过免费续期。《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

天下可能有一两顿免费的午餐，但土地这事，还是现实点吧。

深圳其实早已破题

续缴土地使用费，应当按什么标准呢？真的是要缴纳物业价值的三分一甚至二分之一吗？或者按温州市国土局土地利用管理处处长张少清的说法，至今没有制度上无法突破或者没有很明确的答复吗？答案是否定的。

其实，成功的案例，深圳已经有了，而且就是今年发生的事情。

3月24日，新浪乐居报道，深圳市福田区一小区业主把产权年限从50年申请至70年，房子从原来680万的挂牌价，调整为710万。今年一月份向深圳市规划和国土资源委员会提交递交地价延期申请，2月底拿到批复后涨价。

由于历史遗留问，深圳在同一个小区中，存在年限不同的房源。对于这些20世纪80年代至90年低初建设的安居房、公司福利房、经济适用房等存在同小区不同年限的情况，可递交延期申请。官方回复，约20个工作日可得到批复。

福田区长城大厦小区一位业主向深圳市规土委递交地价延期申请。该商品房房产面积约为80.58平方米，产权年限从50年延期至70年（1985年延长至2055年）。其最终补交的交额为44940元，平均每平方米补了557元。拿到深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局的批复后，挂牌价从680万元调整为710万元。

深圳这一案例，从本质上看，与温州并无不同。如果以最初挂牌价680万元计算，其每平米单价达到了8 .43万元。但实际上，在4月1日深圳实施新的评估价之后，该小区评估单价为4 .4万元，即评估总价为354.5万元。续缴20年的土地使用费44940元，仅占评估价的1. 26%。这一比例是合理的，也是务实的。如果以此反观温州传说三分之一甚至二分之一的续缴比例，几乎带有庸人自扰自寻烦恼的意味——无论国土局，还是业主。

著名财经评论员刘晓博对此表示：

1、土地所有权、使用权的设定，对于国家来说，说到底无非是一个税收问题。如果国家把产权赋予个人，则可以激活民间创造财富的热情，而国家可以通过税制设计实现持续税收。如果想通了这个问题，不妨先从城市建设用地入手，将房屋下面的土地所有权无偿赠与个人、企业。于是，所谓土地使用权到期问题也就不存在了。国家对所有不动产征收物业税，税率根据政府实际开支调整。

2、若暂时不能实现上述设想，则应该通过国家层面立法方式，尽快对土地使用权续期问题的细节加以明确。否则，在楼市去库存的关键时刻，“温州事件”将严重打击大家投资性购房的热情。而在非热点城市，政府目前是鼓励投资性购房的。

3、应尊重2007年版《物权法》的规定，承认“自动续期”。也就说，如果到期的时候业主不主动申请续约，则国家默认这套房子自用，不强拆，不强征收土地使用费。如果业主希望出售、继承或者抵押，这时候才需要补交地价。

4、对于主动续约的房屋，土地使用费的交费方式尽量多元化，可以按年缴纳，也可以一次性缴纳。对于一次性缴纳的，给予较大折扣。尽量藏富于民，而不是雁过拔毛。

5、土地续期的政策如果迟迟不明确，“老龄房屋”的交易将越发清淡，甚至逐步停止。从表面上看，这对于开发商卖新楼似乎有利，却打击了投资性购房的热情，此外还给整个社会带来了大量的资产沉淀。