返乡置业为圆梦 专家支着选好房

商业地产篇

选商铺需多方考察

返乡置业者选择本地商业地产，多是因为看好其发展前景，而且其门槛较低，适宜长线投资。其中，商铺投资很受欢迎，既有临街商铺，也有大型商圈商铺，该选择哪一种？ 业内人士认为两者各有利弊。

临街商铺的优点是没有业态限制，使用率高、供应量少，转手也容易。相比之下，大型商圈的商铺风险大些，不仅业态要以开发商的经营模式而定，收益也与开发商的经营能力相关，判断不准还可能遇到商业诈骗。

临街商铺虽好，但也难选。投资者不仅要考虑地段，还要研究周边的产业分布、建筑形态、人流动向、消费水平。业内人士举例，店门口的天桥、隧道、绿化带都可能影响租金，因此临街商铺适合考察能力较好的投资者。选商圈商铺则要看开发商的经营模式、能力、理念等。对于不善于考察者，选择品牌开发商就好。有能力的话还是建议选临街商铺，怎么说都是自主经营，不求人。

投资商住两用房需慎重

如今的商业用房已经过了短期内快速增值的时代，如今，短时间内的回报率并没有投资者预期的那么高，增值速度变得平稳。这种态势更适合长期投资的买家，对于追逐短期投资回报的投资者来说，由于商业用房未来短时间内的增值率低，短期投资购买商用房并不是好的选择。

除此之外，根据相关规定，非住宅项目一般不强制要求设计配套服务设施，也就是说不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构和相应的养老服务场所等，而这无形中造成了购房者生活、学习上的不便。目前大多数“ 商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧，投资者需慎重。

小贴士：投资商铺考察要点

投资回报率：单位面积的租金除以单位面积购买的价格，乘以，再乘以100%，得出的结果即为年回报率。如年回报率在8%~10%之间，该商铺即值得投资，否则不值得。而高于10%的年回报率，自然最好。临街的比大堂内的贵，一楼比二楼贵，单边铺位最贵。

商圈成熟度：非商业中心区的新建大型商业设施可能是未来商圈的萌芽，但是处于幼儿期的商圈雏形，不利于小商铺投资者。

管理水平：一个商圈的管理水平决定着该商圈是否具有健康发展的基本素质。

人流量：人流量是商铺赢利的根本条件之一，投资大型商业设施内的小商铺时，尤其要注意该商业设施的主要人流是否经过该商铺。

硬件配套设施：完备的配套设施是保证商铺正常运营的基础设施；同时随着生活水平的提高，人们对购物环境的要求越来越高。

投资收益：不能忽略物业费、税费、空租率和免租期等因素；同时要注重租金反算，对商铺价格进行验算。